リノベーションで徳島の街をオモシロく。遊休不動産の利活用ノート【4話目】利活用の可能性。除却（解体）と共に選択肢へ

【4話目】利活用の可能性。除却（解体）と共に選択肢へ

はいどうもみなさん、こんにちわ。『遊休不動産の利活用ノート』のお時間ですよ。あわわの空き家マスターこと私タツイチが指南させていただきます。
さて。4話目のテーマは、利活用の可能性。除却（解体）と共に選択肢へ。

タイトルに入っている「利活用」について深ぼっていく回となります。その前に「除却」という言葉はあまり聞き慣れないですよね？「除却」は「解体」のことなのですが、空き家オーナー当事者にならないと意外と初耳かもしれません。これまでは、空き家をどうにかしたい場合、「とりあえず更地にして売ろう」という考えが最初に浮かぶ人も多いかも。その言わば常識に風穴を開けるかもしれないのが「利活用」です。「面倒くさくない？」「コストかかるんじゃない？」などネガティブワードが浮かびそうですが、新たな選択肢として太鼓判を押せる理由を分かりやすく説明していきます。

突きつけられるアクション

空き家を放置しておくことに対する対策として新しい法律が施行されています。
大きなものだと下記の２つ。
①『空き家対策特別措置法の改正』（2023年12月施行）
放置された空き家に対する自治体の権限が強化されました。
●「管理不全空家」の新設と固定資産税の増税これまで危険な状態まで放置された「特定空家」のみがペナルティの対象でしたが、その一歩手前の「管理不全空家（窓が割れている、雑草が越境しているなど）」という枠組みが新設されました。自治体から改善の勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大で約6倍に跳ね上がります。
●強制撤去（代執行）の迅速化。台風などの自然災害時や倒壊の危険が迫っている緊急時には、所有者への事前手続きを一部省略して、行政が強制的に取り壊し等の対処をスピーディーに行えるようになりました。
●「空家等活用促進区域」による規制緩和。ペナルティだけでなく活用のための緩和もあります。市区町村が定めた区域内では、接道義務や用途地域の規制が緩和され、これまで難しかった「古い空き家をカフェや店舗に建て替える（または用途変更する）」といった活用がしやすくなりました。

②『相続登記の義務化』（2024年4月施行）
●① 空き家が放置される最大の原因である「所有者不明」を防ぐため、不動産登記法などが改正されました。3年以内の名義変更が必須に不動産（空き家や土地）を相続したことを知った日から3年以内に相続登記（名義変更）を行うことが義務化されました。
●過去の相続分も対象・罰則あり。2024年4月より前に相続した未登記の空き家も義務化の対象となります。正当な理由なく手続きを怠ると、10万円以下の過料（罰金のようなもの）の対象になる可能性があります。

というように、空き家を放置できないルールにシフトしていってます。具体的には「維持・管理」か「除却（解体）」か「利活用」の選択肢の中からアクションしないといけないですね。「放置する」というのは今後通用しなくなっていきます。

放置リスクと意外とコストがかさむ「維持管理」と、「解体貧乏」。八方塞がりのリアル

前述の通り、放置の選択肢はありません。どんどん空き家が朽ちていくと上記の法律を適用されてしまいますから。最悪の場合は「特定空き家」に指定されて固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。
では、「維持管理」はどうでしょう？
空き家がまだまだ「特定空き家」になる物件ではないとしても、20年放置していると維持管理費だけでも、意外とコストがかかってしまいます。20年維持管理するとトータル600万円もかかることもあります。

続いて、「除却（解体）」ですが、一般的な木造住宅だと解体費は200万～300万。鉄骨造やRC造だと同じ大きさの家でも木造と比べると割高になります。解体費を上回る売値が付けばまだいいですが、下回ると・・・。損してまで、解体したくはないですよね。しかも、一度更地にすると、固定資産税がこれまでよりも上がる傾向です。まさに「解体貧乏」になってしまうリスクが。

自分が所有している空き家がどれくらいの維持費がかかるのか？売却すればいくら位で売れるのかなど、リサーチできる便利ツールがあります。『徳島県住宅供給公社』が運営している「空き家スタイル」の中の「空き家コストシミュレーション」です。どれくらいコストがかかるかを簡単にシミュレーションできます。リンク貼っておきますので興味がある方は、トライしてみてください。

＞＞＞空き家の簡単シュミレーション

解体する前に検討したい「第3の選択肢」

「放置（維持管理）」か「除却（解体）」かの2択に加わるのが、そう「利活用」です。
いずれ自分で住む予定がある空き家であれば「維持管理」していく選択肢はありますが、それでも何十年後とかの予定なら早期「利活用」を検討しても良いと思います。一つ例外があるとすれば、代々受け継いできた家で自分の家系で守り続けていかないといけない場合ですね。こちらはコストの問題ではないと思いますので。

ということで、「除却（解体）」をする前に「利活用」を先に検討してみるというのが、今回のテーマの最も伝えたいところです。
もし、その空き家を「利活用」したい人がいれば解体費が発生せず、土地と建物をそのまま売れますので、空き家オーナーの手残り額がマイナスになるリスクが抑えられますし、愛着を持って過ごした実家の場合だと、新しい所有者が素敵なリノベーションをして住んだり店舗運営したりするのを見届けるのもワクワクしませんか？

また、誰かに売らずに自分達で「利活用」するケースもあります。例えば。徳島に戻ってくる予定はないけれど、法事など年に数回は親族が集まる機会がある・・・。他人に売れないので、自分で「利活用」し、民泊施設にリノベーションする。親族の集まりや仲間が遊びに来る時は、宿泊NGに設定して、自分達もホテルライクに過ごす・・・。民泊施設にすることで、リノベーション費用を10年くらいで回収できる可能性もあります（民泊の運営は代行できます）。他にももっといろんなケースが想定されます。

つまり、空き家をどうにかしたいと思ったらまずは、「利活用」の可能性を探ってみる。近くの不動産会社に相談してみましょう。その上でマッチングできない場合は、「除却（解体）」も検討してみましょう。「利活用」で事が進むと、エコでもありますし、それ以上に「古いものを大切にする」というのが気持ち良いと思いませんか？「利活用」は日本人の文化にふさわしいと思ってます。

ちなみに。
「利活用」でマッチングするためにおもしろい仕組みがあるので、リンク貼っておきます。

＞＞＞ひょうたん島不動産のテナント募集先行型空き○○リノベ

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